发文机关 太康县人民政府
发文字号 太政〔2022〕12号 发布日期 2022-7-1
太康县人民政府
关于印发《太康县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》的通知
各乡镇人民政府，县政府有关部门：
《太康县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
2022年7月1日
太康县农村宅基地和村民自建住房管理
实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为切实规范和加强我县农村宅基地和村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）等法律法规及相关文件要求，结合我县实际，制定本细则。
第二条 农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，属于村民集体所有，包括住房、附属用房和庭院等用地。本细则适用于本县行政区域内城镇规划区之外的农村宅基地和村民自建住房管理。
第三条 农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
住房城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责全县域村民自建住房设计图册编制、村民住房建筑风貌引导，建筑工匠培训和管理。
市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡镇政府负责本辖区内农村宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为及村民自建住房质量安全负属地管理责任。
发展改革、公安、纪检监察、司法、民政、生态环境、电力、水利、交通、应急等有关部门按照各自职责，协同实施本细则。
第四条 农村宅基地和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。
第二章 规划编制
第五条 根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将县
域内村庄以乡镇为单位，逐村明确为集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类五种类型。合理确定村庄布局和规模，统筹县域村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。
第六条 坚持“先规划后建设、无规划不建设、无审批不开工”的原则规定。乡镇统筹考虑土地利用、产业发展、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县人民政府审批。依托村党支部、村民委员会、村集体(股份)经济合作社开展实用性村庄规划编制，充分听取村民意见，引导村民全程参与村庄规划编制，因地制宜编制村庄建设规划。综合考虑人口自然增长率预留部分村庄用地，测算并划定村庄总用地规模、村界，严格建房高度，规划成果在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
严格规划许可。按照先规划后建设、不规划不建设的原则，已编制村庄规划的，村民在村庄规划区内选址建设住宅的，根据各相关机构联审结果，依规依法核发《乡村建设规划许可证》；未编制村庄规划的，可按照用途管制规则和建设管控要求，核发《乡村建设规划许可证》，注明建设管控要求和约束条件，规范村民住宅建设行为。
做好用地保障。在编制县域国土空间规划和年度土地利用计划时预留不超过5%的计划指标，用于新增集体建设用地，有效保障农村村民住宅合理需求。
第七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米。要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，村民自建住房原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。
第三章 宅基地申请审批
第八条 符合下列条件之一的，以户为单位可以申请宅基地：
（一）农村村民户无宅基地的；
（二）农村村民户除身边留一子女外，其他成年子女因结婚等原因确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；
（三）原宅基地或现住房影响乡镇、村建设规划，需要收回和搬迁重建而又无宅基地的；
（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等基础设施建设占用后，无宅基地的；
（六）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（七）法律法规规定的其他条件。
第九条 有下列情况之一的，不予批准宅基地：
（一）一户一子（女）有一处宅基地的或一户多宅的；
（二）农村村民将原有住宅出卖、出租或以其他形式转让的；
（三）户口已迁出不在当地居住且已经不是本集体经济组织成员的；
（四）年龄未满十八周岁的；
（五）超过宅基地用地标准的；
（六）其他按规定不应安排宅基地用地的。
第十条 在目前国家尚未制定“一户”的标准的情况下，各乡镇可以参考以下情形，符合其中之一的，可认定为“一户”：
（一）农户与未达到法定年龄子女同住的为一户；
（二）农户只有一个子女的，父母与子女为一户；
（三）农户有多个子女的，其中一人应与其父母为一户，其他子女达到法定年龄或结婚后可申请分户；
（四）离异后无房的一方再婚，且配偶无房的可为一户；
（五）多代同堂的第三代（其中第三代为儿子）符合结婚条件的，同住一宅且现有住房占地面积不超过当地最高限额标
准的，可以申请分户；
（六）法律法规规定的其他符合分户的情形。
第十一条 符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》。
第十二条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论。讨论通过后，村民小组将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已由村级组织统一办理的，村民直接向村级组织提出申请。
第十三条 村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民代表会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，并留存照片，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，连同《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件一起报送乡镇。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。
第十四条 乡镇政府审批窗口收到村级申请后，组织本级农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行实地审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级
审核公示等。自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求;涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。涉及电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，并绘制宅基地坐标平面位置图。
第十五条 根据各相关机构联审结果，由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批，对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，对审核没有通过的及时告知村级组织。乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，同时将审批情况上报县农业农村、自然资源等部门备案。
第十六条 新宅基地的申请审批必须符合“一户一宅”政策，禁止超面积审批宅基地。要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新划宅基地。农户应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。在原宅基地上新建、改建、扩建、翻建住房的，本户要承诺保证符合村庄风貌管控、建筑质量安全。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，在承诺时间内将原宅基地交还村集体。乡镇、行政村（社区）要提供便民服务，简化审批流程。
第十七条 农村宅基地和村民自建住房自批准之日起，超
过1年未动工建设的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，依法查处并将宅基地收归村集体。
第四章 风貌管控
第十八条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第十九条 县住房城乡建设部门要积极与大专院校和规划设计单位对接，结合我县村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册20套以上，引导村民按照设计图册建设住房。
第五章 建房管理
第二十条 村民要在取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工
人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第二十一条 村民自建住房应当优先选用乡镇政府推荐的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。乡镇应聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。
第二十二条 县住房城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度。县住房城乡建设部门要会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇政府要建立乡村建筑队伍备案制度。村民自建住房需选择经过培训并在乡镇备案的建筑队伍或具备资质的施工单位，同时，签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十三条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十四条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十五条 乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；
（二）进入施工现场进行检查；
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向县人民政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十六条 乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。
村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第二十七条 村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、四至要求、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。
村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第六章 特殊情形宅基地使用权确权登记
第二十八条 符合下列条件之一的，应予以确权登记：
（一）符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经村民集体同意并公告无异议的；
（二）符合分户建房条件未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的；
（三）非本村集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；
（四）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口村民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的；
（五）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999
年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口村民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明；
（六）农村女性作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村女性因婚嫁离开原村集体，取得新家庭宅基地使用权，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权的；
（七）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地。
对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村级组织对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
第二十九条 有下列情形之一的，不予以确权登记：
（一）一户多宅的，超出面积标准的宅基地；
（二）空闲的宅基地，年久失修房屋倒塌的宅基地；
（三）非法占用耕地、林地等农用地的宅基地；
（四）城镇居民违反规定购买的宅基地；
（五）村集体内五保户留下的宅基地；
（六）年龄未满十八周岁的；
（七）国家征用的土地；
（八）其他按规定不应安排宅基地用地的。
第七章 盘活利用闲置的宅基地和住宅
第三十条 在充分尊重村民意愿的前提下，乡镇政府积极稳妥推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。把零星分散的闲置宅基地建成游园、花园、果园、菜园，倡导“一宅变四园”；把连片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、文化景观等基础设施；把有利用价值的闲置住宅，开发成乡村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。
第三十一条 鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。
第三十二条 充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源,依法依规做好“一户多宅”的腾退和集中供养五保户等闲置宅基地的收回。村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内存量建设用地、空闲地和未利用地。
第八章 监督管理
第三十三条 建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇农村宅基地和村民自建住房工作的指导。乡镇政府切实承担起农村宅基地和村民自建住房监管职责，要依法组织开展农村用地建房动态巡查，特别是加强对城乡接合部、公路沿线的日常巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法违规行为。
第三十四条 乡镇综合行政执法机构负责巡察和依法查处村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为和宅基地纠纷调查处理工作。严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格、规范、公正、文明执法。
在执法过程中出现执法力量不足时，应根据违法类型，上报至有关部门申请联合执法。非法占用耕地建房或者擅自在耕地上建房、取土等，由县自然资源部门配合执法。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用建设用地建造住宅的，由县农业农村部门配合执法。农户建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县住房城乡建设部门配合执法。
第三十五条 落实“三到场”制度。乡镇政府要全面落实“三到场”制度：“一到场”就是组织农业农村、自然资源等机构实地核查拟用宅基地，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；“二到场”就是建房前实地测绘放线，绘制宅基地建房放线图；“三到场”就是竣工后按前期申报面积、建筑外观等指标核查验收建成房屋，确保按要求建设。乡镇政府要加强房屋建设质量安全监管，对没有按图纸建设或没有按合同施工的行为，要立即叫停；对随意加高加层、破坏承重结构的行为，要及时纠正。
第三十六条 村级组织在乡镇政府的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管理好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立村级协管员制度，及时发现并制止宅基地和建房活动的各类违法违规行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇报告。在申请审批过程中，村级组织负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求。重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地、确定房屋位置。村民建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。村级组织应当将宅基地和住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房。
第三十七条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十八条 乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，依法予以处理。
第九章 附 则
第三十九条 县政府将农村宅基地和村民自建住房管理工作经费纳入县级财政预算，保障工作顺利开展。
第四十条 《农村宅基地批准书》由县农业农村部门统一印制，《乡村建设规划许可证》由县自然资源部门统一印制。
第四十一条 本细则施行过程中，法律、法规、规则另有规定的，从其规定。
第四十二条 本细则自发布之日起试行。
附件：
